Налоги, сделки, штрафы: что изменится в 2021 году?
Циан.Журнал собрал основные законодательные нововведения, которые вступят в силу со следующего года.
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги
Изменение начала срока владения для квартир, купленных по ДДУ
23.11.2020 Федеральным законом № 374-ФЗ была принята долгожданная поправка к ст. 217.1 п.2 о минимальном предельном сроке владения для квартир, купленных по ДДУ (Договору долевого участия).
Почему это так важно?
В России продать квартиру без уплаты налогов можно только после определенного срока владения (от 3-х до 5-ти лет).
В большинстве случае срок владения начинается с момента оформления квартиры в собственность.
Поэтому для квартир, купленных в строящемся доме, ситуация с налогами была крайне невыгодная. Расчеты за квартиру проводились на начальном этапе строительства, затем после завершения строительства квартира оформлялась в собственность, и только с этого момента начинался срок владения.
Поэтому практически все квартиры в построенном доме продавались по схеме … с занижением цены продажи.
Увы, неуплата налогов – это огромное искушение. И подавляющее большинство наших сограждан не в силах устоять перед ним.
Теперь, ситуация изменилась.
Срок владения для квартир, купленных по ДДУ начинается не с момента оформления квартиры в собственность, а с даты ПОЛНОЙ ОПЛАТЫ стоимости квартиры.
Появилась абсолютно легальная возможность приобрести квартиру на раннем этапе строительства, дождаться его завершения и продать квартиру без уплаты налога.
Если вы хотите сделать это в течении 3-х лет, квартира должна быть единственной. В противном случае, минимальный предельный срок владения будет равен 5-ти годам.
Данные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года. Но для всех квартир проданных в 2019 году, срок владения - 5 лет (даже для единственного жилья)
-----------------------------------------
Полный текст поправки в НК РФ:
«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования (абзац введен Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ)».
Всё хорошо, да не всё. По подавляющему большинству объектов долевого строительства, по результатам итоговых обмеров, дольщикам приходится доплачивать за увеличенную от проектной площадь. Эту доплату дольщики вносят уже по завершении строительства на этапе приёма объекта от застройщика. То есть по факту полная оплата происходит не при заключении договора, а при подписании акта приёма-передачи объекта. А это разница по срокам около полутора лет. Законотворцы конечно молодцы. Подумали о людях. Но получилось всё точно в соответствии с высказыванием ныне покойного Черномырдины В.С...
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Да, есть "белое пятно". Возможно, со временем, появятся разъяснения по этому поводу.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Наверняка введут позже понятие "существенный" и "несущественный" платёж, иначе каламбур получится.
Если не введут сами, то будет позиция ВС РФ по этому поводу или письмо МинФина.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Минфин свои письма обычно заканчивает следующей интересной формулировкой, показывающей отсутствие какой-либо юридической силы у этих писем: "Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.". Нужны будут либо доработка закона, либо разъяснение суда.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Не знаю, как где, а в Москве и МО очень сильно подавляющее меньшинство объектов с оплачиваемым изменением площади (в обе стороны). При этом договор полностью оплачен, а доплаты-возвраты - это уже допники.
Лично доплачивал за две квартиры. Размер доплаты содержался в передаточном акте. МО.
У меня в акте нет ничего про доплаченные суммы. Только факт наличия электричества, счетчики с показаниями и предупреждение о перепланировке
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
"Допилят" наверняка в интересах налогоплательщиков в ближайшее время. Не может такая дыра оставаться незамеченной долгое время.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Тоже так думаю.
Хотя и сейчас уже есть "разъяснения" от юристов. Есть договор, есть цена договора. Оплата цены договора полностью означает полную оплату стоимости помещения.
И правильно. ДДУ при доплате все тот же. Бывает ведь не только+, но и -
Как думаете, налоговая примет декларации 3НДФЛ с корректировкой в сторону уменьшения налогов, если такие появятся, с вводом нового положения и которые уже оплачены за 2019 год?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
А на каком основании она можете отказать?
Размытый закон)))
Не понятно - действует ли уход от налогов на квартиры, полностью оплаченные в 2015-2016 годах?
Или только на вновь купленные (2020-2021)?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
"Действие положений статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года." ФЗ № 374-ФЗ от 23.11.2020 ст. 9 п. 8
Спасибо!
То есть получается, если продавать сейчас и в следующем году то, что куплено и оплачено полностью в 2015-2016 годах, а собственность от 2018-2019 года (жильё не единственное), то налога уже не будет?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Да, все верно.
Более того, по квартирам, доход от продажи которых был получен после 1 января 2019 года (и может быть применен минимальный предельный срок владения), можно подать уточненную декларацию для пересчёта уплаченного налога.
Круто!)))
Добрый день!
То есть если я оплатила ДДУ через ипотеку в банке в октябре 2016, то в 2021 можно продавать без налогов? Или ждать октября 2021? НЕ единственное жилье.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Должно пройти 5 лет с момента полной оплаты цены договора. Т. е. ждать не просто октября, а конкретной даты октября 2021 года.
Спасибо) А расходы по ипотеке можно добавлять к стоимости покупки по ДДУ? Чтобы уменьшить разницу покупка- продажа.
Или, если я откажусь от доли собственности в родительской квартире, то уже можно сейчас без налога? На момент продажи будет 3 года с покупки ДДУ, и нет другого жилья.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Расходы по ипотеке добавлять можно. Но если вы дождетесь 5-ти летнего срока владения, вам это не придется делать. Вы и так продадите квартиру без налога.
По поводу доли, да. Если ее не будет в вашей собственности, продать квартиру без налога сможете уже сейчас.
Подскажите пожалуйста, у меня след. ситуация, купил квартиру в июле 2015 года (полностью оплатил), собственность получил только в марте 2016 года (как раз на сколько я понимаю вступил в силу закон о 5 мин. лет владения) в октябре 2019 года я продал квартиру т.к. с момента получения собственности до продажи не прошло пять лет я подал декларацию в налоговую, и оплатил налог на доход полученный в 2019 году.
Могу ли я в связи с законом описанном в вашей статье как то вернуть уплаченные раннее налоги? Доход же я получил в 2019 году, эта была моя единственная квартира, и с полной оплаты по ДДУ прошло 3 года.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Подайте в инспекцию уточнённую декларацию по налогу вместе с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы налога.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Да, можете.
Делается это через подачу уточненной декларации за 2019 год.
подскажите, если квартира приобреталась в 2008 году (долгострой) по предварительному договору купли-продажи жилого помещения. Собственность была получена через суд в начале 2020 года. В этом случае тоже НЕ нужно платить налог или это распространяется только на ДДУ?
спасибо!
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
В вашем случае должно быть выполнено два условия:
1. Из предварительного договора должно следовать, что речь идёт об объекте долевого строительства.
2. Полная оплата была произведена не менее 3/5 лет назад (в зависимости от того, единственное это жилье или нет)
А если в предварительном договоре есть пункт, что настоящий договор не является договором участия в долевом строительстве и иным подобным договором? Хотя речь идет о новостройке, о сроках строительства, об уведомлении о сроках ввода в эксплуатацию? ( договор от ПроектИнвест-2, они на территории ДСК-1 находились)
Евгений, добрый день! Не могли бы вы уточнить, что вы имели ввиду под "....... должно следовать, что речь идет об объекте долевого строительства", речь идет о каких то определенных формулировках? Дело в том, что застройщики как раз для ухода от дополнительной ответственности продажи квартир через ДДУ и придумали Предварительные ДКП. Соответственно в Предварительном ДКП не может быть упоминание слова "долевой/долевое". Вопрос не праздный, ПДКП оформлялись массово, таких кейсов, как у Ольги, может быть немало. Интересно мнение профессионала. Заранее спасибо, если дадите дополнительный комментарий по данному вопросу.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Ольга, формально ваш договор не попадает под этот закон. В той редакции, которая есть сейчас, вы не можете рассчитывать на изменение сроков владения.
Но возможно будут какие-то разъяснения. Пока их нет.
Вадим и Ольга, смотреть надо не предварительный договор, а решение суда.
Как правило, в таких случаях суд пишет в нем о том, что условия пред. договора таковы, что его следует считать договором долевого участия в строительстве.
Если суда не было или нет такого заключения в решении суда, то думаю, что только через суд можно добиться будет от налоговой, чтобы они не требовали налог.
Добрый день Евгений. Подскажите пожалуйста по нашей ситуации. Купили по ДДУ и оплатили квартиру в июле 2014 г. Долгострой. В сентябре 2020 г. Подписали акт приемки, сейчас нашли покупателей и хотим продать это жилье. Это не единственная собственность, есть доля в квартире. Подскажите пожалуйста нам надо будет платить налоги или нет?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день!
Нет, не нужно. Срок владения, в вашем случае, начинается с июля 2014 и превышает 5 лет (минимальный предельный срок владения, в вашем случае).
Добрый день! Скажите, пожалуйста, какая квартира является "единственной" по отношению к срокам. Сначала хочу продать квартиру №1 близкой родственнице. А потом сразу через месяц хочу продать Квартиру №2. Других помещений в собственности нет. Квартира №2 будет рассматриваться как единственная?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Добрый день!
Да, будет единственной, сразу на следующий день после продажи квартиры № 1.
Обратите внимание, что датой продажи будет считаться дата записи о переходе права собственности в Росреестре.
В контексте данных изменений в законодательстве - вопрос - как быть, если покупка новостройки происходила по Предварительному ДКП, полностью оплаченному на момент заключения.
В Предварительном ДКП нигде нет упоминания слов "долевой/долевое" и т.п. Хотя есть характеристики квартиры, состояние, цена, а также пункт о возможности произвести переуступку. Вопрос не праздный, ПДКП оформлялись массово, таких кейсов может быть немало. Интересно мнение профессионалов. Заранее спасибо за комментарии по данному вопросу.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
В законе ясно сказано, что договор по которому приобреталась квартира, должен быть "связан с долевым строительством". Понятие "предварительный договор" под это определение не подходит. Поэтому, если следовать букве закона, я бы не рекомендовал своим клиентам, купившим квартиры по ПД, рассчитывать на изменение в порядке определения срока владения.
Но возможно, мы дождемся каких-то разъяснений. Пока закон очень свежий, есть моменты которые не доработаны.
Подскажите, пожалуйста: квартира покупалась в декабре 2017. Единственная недвижимость. Ипотека, выплачиваемая до сих пор. Вот-вот будет выдача ключей. Начиная с января 2021 я смогу продать квартиру без налога с продажи? Или отсчет идет с момента погашения ипотеки? Есть ли смысл стараться продать по переуступке до получения ключей?
Выплачивать ипотеку Вы можете хоть сто лет, а вот именно ДДУ Вы оплатили в декабре 2017.
Вот если бы покупали без ипотеки, а у застройщика с рассрочкой платежа, то тогда считалось бы с даты погашения долга застройщику.
т.е. выгоднее дождаться ключей и продать без налога вообще? Или указ президента коснется также продажи по переуступке?
А при чем здесь президент?!)) А ключи причем???
Эта норма закона касается квартир, на которые уже зарегистрировано право собственности.
Продавая по переуступке, человек еще не является собственником.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Сможете продать без налога, но квартира должна быть оформлена в собственность.
Будьте внимательны, получение ключей - не равно оформлению квартиры в собственность.
Евгений,здравствуйте. Подскажите если мы купили квартиру в 2007 г.по переуступке прав требования (недостроенную квартира у физ. Лица. В 2010 году признали по суду долю на недострой. В 2011 году заключили с новыми застройщиком договор долевого участия доплатили 400 000 т.р что бы наконец то достроили дом. Квартира не единственная в собственности. В 2020 году в сентябре продали. Правильно,я понимаю что налога не будет,так как прошо более 9 лет. А так же подскажите как то я должна отчитываться в налоговою до апреля 2021 года?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте!
Всё верно, квартира находится в собственности более минимального предельного срока владения. Налоговых последствий при продаже не возникает. Декларацию подавать не нужно.
Евгений, речь идет только о жилых помещениях. Я правильно понимаю, что апартаменты не подпадают под поправку?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Правильно понимаете.
С Новым Годом всех! А кто-нибудь подскажет: при приобретении прав по переуступке по ДДУ наступает право на налоговый вычет как при покупке квартиры? Я полностью оплатил договор по переуступке прав по ДДУ в ноябре 2020 года. Застройщик не успел сдать дом в 2020 году. Сдает в январе 2021 года, а все оформление до получения прав собственности в марте 2021 г. Т.е. я могу иметь право на налоговый вычет от даты приобретения права, т.е. с ноября 2020 г?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
С Новым Годом! Александр, имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме предоставляется с момента подписания акта приема-передачи.
Значит закон мне не поможет повлиять на сроки: на право владения квартирой он влияет, а на право вычета нет. - только акт приема-сдачи, как и раньше . ОК. Спасибо Арман.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Да. Не поможет. Нужно ждать акт.
Здравствуйте! Имею долю в квартире 1 и в ней прописан, и имею квартиру 2, хочу продать квартиру 2 как единственное жилье , а долю в квартире 1 подарить матери. Будет ли прописка в квартире 1 являться вторым жильем????
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Здравствуйте!
Нет не будет. Регистрация по месту жительства (прописка) - не равна владению недвижимостью. Дарите долю маме, а после - продавайте квартиру как единственное жилье.
Только будьте внимательны, датой продажи считается дата регистрации перехода права в Росреестре.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
ID: 45681742, регистрация по месту жительства (это я про прописку) и доля в праве собственности это абсолютно разные понятия. Если подарите долю маме, но при этом сохраните регистрацию, то другое жильё станет единственным с минимальным сроком владения в три года для продажи без уплаты налога.
Договор паевого взноса подходит под этот закон? заключили его в 2011 году.. Полностью выплачена в 2015 году. Собственность в 2016 году. Мы не попадаем на налог , при продаже в начале 21 года?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Если слова "долевое строительство" в договоре нет, то нужно ожидать разъяснений. Пока их нет.
Всем добрый день.
Ситуация: квартиру приобрел по ДДУ в 2014 году(долгострой, банкротство). Право собственности получил по суду в 2019г. Продал квартиру в конце 2020г. По новой редакции налогового кодекса - от НДФЛ я освобождаюсь.
Но меня очень волнует, как технически ФНС узнает, что право требования на эту квартиру я приобрел в 2014г по ДДУ? Сделки по переходу права в ФНС попадают автоматически, но видит ли она сделки по ДДУ, ДУПТ это вопрос. Думаю подать ли декларацию на всякий случай или нет.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Это внутренне дело налоговой. Возможно доработают программное обеспечение и будут видеть полную картину. В ближайшем времени это будет известно. Пока информации нет.
Но в соответствии со ст. 229 п.4 НК "налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению ...". Т.е. если других доходов нет, декларацию можно не подавать.
Здравствуйте. Прочитал комментарии, но можно еще раз спросить, т.к. есть уточнение. Квартира была куплена в сентябре 2015 г. , до 01.01.2016 когда увеличили срок владения до 5 лет, и была продана в апреле 2020 г. Попадаю ли я на налог по новым уточнениям, т.к. еще в 2015 году срок владения квартирой составлял 3 года? или все таки 5 лет?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Новые "уточнения" по новому определяют только начало срока владения для квартир, купленных по ДДУ. Во всем остальном правила начисления налогов остались без измений.
Минимальный предельный срок для квартир, купленных до 1.01.2016 - 3 года.
Спасибо большое. У нас переуступка от физ. лица по ДДУ сентябрь 2015, а в собственнось - 2019 год
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Срок владения следует считать от даты полной оплаты по переуступке.
ДДУ с полной оплатой сентябрь 2015 года, собственность в 2019 году
Добрый день, покупал квартиру по дду в феврале 2015 через ипотеку, там оговорка о доплате по факту была. Летом 2016 перед передачей доплатил за доп метры по факту. В сентябре2016 оформил собственность. С какого момента идут 5 лет? То что доплатил за доп метры нигде не указано по сути, допник к дду и его не регистрировали в рег палате, в передаточном акте нет ничего о доплате
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Официальных разъяснений по поводу доплаты пока нет. Нужно дождаться.
Моё мнение - с момента полной оплаты цены, указанной в договоре.
Добрый день! Приобретали квартиру по Дду в марте 2017 года, в марте 2020 года квартиру продали. Три года прошло. Квартира была единственной. В апреле 2020 года была преобретена другая квартира. Сегодня была в налоговой и мне к сожалению толком ничего не ответили, сказали, что так как я почти сразу купила квартиру после продажи, то ко мне *единственное жильё* не применяется. Сказали, что с момента продажи должно пройти три месяца, чтобы покупать другое жильё. В общем бред какой-то... Когда я продавала квартиру она была единственной у меня и продав ее, я сразу утратила право на неё... Узнав о поправках в законодательстве я думала, что мы вовсе не должны платить налог, а со слов сотрудника налоговой мы должны заплатить налог. Помогите, пожалуйста, разобраться в нашей ситуации.
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Сотрудник налоговой неправ. Обязанности уплаты налога у вас нет.
Нет такой нормы в законе, когда квартира, купленная "почти сразу" после продажи единственного жилья, делает его не единственным.
Здравствуйте!
Помогите, пожалуйста, разобраться:
Квартира 1. ДДУ полностью оплачен в апреле 2017 года. Собственность июнь 2019.
Квартира 2. Ипотека, ДДУ заключен в 2020 г., дом сдан, но квартира еще не принята, собственность не оформлена.
При продаже Квартиры 1 в 2021 году, возникнет ли обязательство уплатить налог?
Считается ли Квартира 1 единственным жильем, ведь Квартира 2 еще не в собственности? Долей и другой недвижимости в собственности нет.
Спасибо!