недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Изменения в 214-ФЗ. Неочевидные последствия новых правил жилищного строительства. Про стоимость

16 954 7 Блог специалиста 11

Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний "СТОУН"



1 июля 2018 года для большинства россиян запомнится выходом сборной в четвертьфинал Чемпионата Мира по футболу, а для игроков рынка недвижимости эта дата – переход Рубикона. В силу вступили первые поправки, призванные избавить страну от новых обманутых дольщиков. Жизнь застройщиков уже никогда не будет прежней и это озадачило даже крупные компании.


Основная цель всех изменений выглядит справедливой, обоснованной, дело в том, что даже во время существования закона, полностью регулирующего эту сферу, появляются обманутые дольщики. Только в ноябре 2016 года Генпрокуратура РФ насчитала порядка 40 тысяч таких граждан по всей стране. Но, эксперты «Минченко консалтинг», оценивая источники и риски протестной активности в апреле 2018 года, отмечают, что официальные данные сильно занижены. Только в Краснодарском крае число людей, оставшихся без жилья, составляет порядка 20 тысяч (вместо официально подтвержденного 941 человека). Таким образом, положительная динамика сокращения числа обманутых дольщиков с 2012 в 2 раза (тогда цифра соответствовала 80 тысячам человек), отмеченная Генпрокуратурой, может не соответствовать действительности.


Таким образом, кардинальные изменения в законодательстве – это выход и реальная возможность избежать появления новых проблем. Наша задача состоит теперь только в том, чтобы научиться работать в новых рыночных реалиях и оценить возможности и перспективы отрасли. Мы подготовили ряд авторских заметок относительно последствий принятых поправок, и начать придется с самой очевидной, но её не затронуть нельзя. Это повышение цен на новостройки.


О поправках многое говорилось, поэтому я остановлюсь лишь на главном, что действительно было принято, вступило в силу с июля и имеет значение для рынка первичной недвижимости России. Итак, «июльские» правки в основном направлены на игроков рынка недвижимости, застройщиков и характеризуются ужесточением требований:

- повышаются квалификационные требования (работать могут только хозяйственные общества, никакие некоммерческие организации, фонды и прочие организации больше не имеют права привлекать средства дольщиков, только «специализированные застройщики»);

- опыт компании оценивается не только в годах (не менее 3 лет), но и в квадратных метрах успешно построенной и сданной недвижимости - минимально 10 тыс.;

- на банковском счете застройщика должно быть не менее 10% проектной стоимости будущего объекта;

- нулевая задолженность по кредитам, займам и ссудам (исключение – целевое кредитование);

- 1 разрешение на строительство = 1 застройщик (исключение составляют только комплексные проекты).


Расходы застройщиков тоже берут под особый контроль:

- порогом в 10% ограничены все расходы компании. Сюда входит аренда, заработные платы штату сотрудников, реклама и прочие хозяйственные издержки. Сейчас эти затраты значительно превышают указанное значение.

Если компания раскрывает информацию о себе, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности, тогда указанный порог возрастает до 20%. Просто для сведения могу сказать, что из более 4000 компаний, осуществляющих деятельность в сфере строительства только 13(!), кто реально проходит эту процедуру. Собственно говоря, это весь основной перечень «июньских» правок, которые взволновали и застройщиков, и покупателей.

                                                     

Главную поправку, переход на проектное финансирование, перенесли на год. Но, именно она произведет самый очевидный эффект – повысит стоимость жилья. С этого и начнем.



Итак, основной эффект, который уже сложно будет не заметить покупателям – увеличение стоимости жилья. Проектное финансирование предполагает использование денег от банка и под определенный процент (вместо бесплатных денег дольщиков). Так что даже если сейчас с помощью грамотных договоренностей на законодательном уровне будет определен порог процентов, под который будут выдаваться деньги на стройку, например, на уровне 5% в год, то жилье подрастет в цене минимум на эти же 5 процентов.


Ставка на проектное кредитования некоторыми банками уже объявлена публично – от 6% у Сбербанка до 12% у банка «Российский капитал». Эти расходы в итоге все равно будут включены в цены квартир и переложены на покупателей. В итоге, получается что за гарантии безопасности от риска остаться без накоплений или с квартирой в долгострое, покупатели новостроек вынуждены будут доплатить, даже те, кто хотел бы рискнуть и вложиться в жилье на котловане, не получат низкую цену. Пока это выглядит неоднозначно, но грамотная политика в направлении понижения ипотечных ставок и понижения ключевой ставки ЦБ, помогут решить вопрос повышения стоимости квартир. Например, ставки в 2-4% на проектное финансирование и в 5-6% на ипотеку сняли бы все вопросы у покупателей, потому что бы по итогу позволяли бы покупать квартиры с совсем небольшим удорожанием.


В последующих материалах я расскажу о менее очевидных эффектах, которые вызовут поправки в 214-ФЗ. Всего по этой теме будет сделано и опубликовано 5 материалов.



Комментарии 7
Evgen20 июля 2018, 12:35

Интересно, а как возьмется ставка 2-4% на проектное финансирование? То есть Вы предлагаете, банкам выдавать кредиты под меньший% чем они берут деньги у государства?

Это тогда должна ставка понизится до 1% чтоб банк смог выдать под 2%.

Ответить
Владимир20 июля 2018, 12:45

вы правы, эта схема будет работать на благо людей только при дальнейшем понижении ключевой ставки. Иначе не получится.

Ответить
Анна20 июля 2018, 13:01

было бы хорошо под проектное финансирование сферы строительство действительно выдавать банкам деньги под 1%

Ответить
ID: 1305151620 июля 2018, 17:41

Утверждения о росте цен весьма и весьма спорны.
Мы помним периоды, когда без всяких эскроу застройщики повышали цены двузначными темпами ежегодно. Объяснялось это высоким спросом.
Последние 3 года рост цен в реальном выражении - отрицательный. Я полагаю, что все присутствующие понимаю, что цены не растут не потому, что этого не хотят застройщики, а потому что рынок не позволяет.
Откуда тогда возникает мнение, что в этот раз рынок позволит? Просто по причине того, что так хочется застройщикам?

Ответить
Александр Черный22 июля 2018, 0:17

Как же надоели эти хвалебные статьи про "новшества" в законодательстве....Повысили пенсионный возраст-прекрасно, все сразу станут жить до 100 лет , ввели изменения в 214 закон(за наши с Вами средства) прекрасно. теперь то не будет обманутых дольщиков..Лучшее лекарство от головной боли это гильотина...214 ФЗ в части долевого строительства отличный и простой инструмент для получения гражданином качественного жилья за разумные деньги при соблюдении одного из важнейших условий: а именно контроля за строительной отраслью со стороны всевозможных проверяющих. контролирующих и прочих органов...И слабый\отсутствие такого контроля как раз и приводит к тому что строятся дома ненадлежащего качества, денежные средства предназначенные на стройку расходуются, либо выводятся совсем на другие цели..."забота" о дольщиках это прекрасно, но я рискну предположить что если ничего не изменится со стороны контроля за 1.Застройщики 2. Банки то ничего по сути не изменится..Были обманутые дольщики появятся обманутые покупатели..Банкротство банков( что будет с экскроу счетами в таком случае-размер страхуемого взноса сейчас 1,4 млн.руб), низкое качество строительства(гарантия на квартиру 5 лет)-можно построить нечто что отстоит 10-15 лет . будет стоить недорого а потом развалится....Деньги которые будут возвращаться дольщику -с % или без, либо все это будет возвращаться по некоей "среднерыночной" цене утвержденной Минстроем...Гарантии компенсаций при хакерских атаках, системных сбоях и т .д. Вопросов пока больше чем ответов...И практическая польза "нововведений" пока что очень неочевидна

Ответить
Юрий22 июля 2018, 8:01

Заявления о том о что новые требования по продаже долевки и стоимость финансирования приведут к росту цен несостоятельны. Происходит дальнейшее снижение платежеспособного спроса (снижение реальных доходов, рост цен/расходов, закредитованность по потребкредитам, снижение "ипотечной" платежеспособности) вкупе с ростом предложения на первичном рынке (а строительство в широком смысле это важнейший сектор экономики, который постоянно должен работать и выдавать на гора метры). Это приведет не росту цен а к дальнейшему снижению. Только это снижение будет за счёт снижения себестоимости (выкуп земли за цены в разы меньше чем сейчас, оптимизация затрат, снижения требований по своей доходности/прибыли самих девелоперов, удешевлению строительтсва через снижение качества строительства, более дешёвые варианты планировок, материалов и тд). С учётом всех макро факторов в ближайшие 3-4 года предпосылок к росту платежеспособного спроса нет, поэтому цены будут снижаться и даже более быстро с учётом нововедений (НДС, дду) чем в предыдущие неск лет. Снижение от текущих уровней на 15-25% не видится как что-то запредельное. (В том числе и по верхнему диапазону для вторичного рынка, под текущими уровнями для вторичного рынка понимаются конечно цены по которым сделки проходят а не те ценники которые собственники хотят видеть и отражают в своих объявлениях о продаже). Коррекция к сожалению неизбежна и выиграть/остаться в бизнесе смогут те застройщики которые смогут быстрее перестроиться под реальность.

Ответить
Александр Zzzasha -НЕ ПРО-23 июля 2018, 12:14

Соглашусь полностью.
Добавлю,
Возможно реальное снижение темпов роста жилого строительства. Но оно может быть частично компенсировано увеличением строительства на участках ИЖС. Если не будут ставить палки в колеса.
Даже небольшой рост цен приведет к еще большему снижению ликвидности жилья.
Выиграет то кто сможет найти стабильное финансирование, но крупняк обычно перекладывает это на плечи покупателей. Небольшим строительным компаниям придется создавать свои союзы, либо их ждет верная сметь на рынке. Некоторые из них уже сейчас готовятся к уходу в стройку под ИЖС, выталкивая оттуда разного рода шабашников и частников.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru