недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыЗагородная недвижимость
продажа части участка, налоги
3 января 2021・Вся Россия 905 18
Собрались размежевать участок на несколько частей и продать их (в результате размежевания будет образовано 5-6 участков меньшей площади). Большой неожиданностью явилось, что срок владения отмежеванным участком начинается с нуля, т.е. возникает обязанность заплатить налог.
Участок куплен в браке, оформлен на одного из супругов.
Подскажите, возможно ли перед продажей разделить участок между супругами? Чтобы каждый мог продавать "свои" участки, соответственно каждый сможет воспользоваться вычетом в 1 млн в год.
И как это правильнее сделать? Дарение тут не подходит (т.к. участок и так в совместной собственности по закону), а больше подойдет нотариальный раздел? Сначала размежевать, потом разделить или сначала разделить, потом размежевать и вынести в натуру?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Брачный договор вам в помощь!
Здравствуйте. Я бы сначала разделил участки, а затем одним соглашением о разделе совместно нажитого имущества, разделил получившиеся участки между супругами. Брачный договор также подойдёт. Оба документа должны быть удостоверены нотариусом. Налоговый вычет в 1 миллион рублей можно получить только один раз в год и не забывайте про кадастровую стоимость получившихся участков.
По кадастровой стоимости все совпадает (рыночная цена как раз сейчас примерно равна 0.7 кадастровой). А вот продавать получается нужно будет в течение двух лет минимум, чтобы вычеты каждый год получать.
Вопрос - а если после раздела между супругами, один из участков оформить по дарственной на родителей? Это реальный вариант или могут быть какие-то подводные камни?
Можно оформить на родителей, но придётся объяснять покупателю лишний переход права. Такое всегда настораживает.
По поводу покупателя понял.
А у налоговой не возникнет вопросов, что подарили и тут же продали?
ПровереноЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
ID: 35658104, дарственную можно оформить и до развода. Титульный собственник дарит своему родителю (важно, близкому родственнику) с согласия супруга. Главное, чтобы была целесообразность действий, чтобы не испортить историю, которая отведёт определённый круг потенциальных покупателей в сторону. Вам бы на очную консультацию, ибо уже подходим к четвёртой ветке, а в каждой ещё несколько уточняющих ))
"что срок владения отмежеванным участком начинается с нуля, т.е. возникает обязанность заплатить налог."
Нет, срок владения остается прежним , о чем Вы укажете в налоговой если возникнут вопросы, я так делаю постоянно. Дата постановки на кадастровый учет не определяет дату владения данным участком. Стойте на своем и пусть налоговая попробует доказать обратное, если им это понадобиться
Мм... а как же разъяснение МинФина, что отмежеванные участки считаются новыми объектами и срок владения начинает отсчитываться с нуля? Понятно, что бред, но... там прямо про это указано, что налог - брать
Я предоставляю ранее выданные документы на общий участок и документы новых образованных участков, где указанно черным по белому , что новые участки образованы из моего же участка, + в кадастровом паспорте или в выписке указанно из какого участка образовались новые, + решение собственника на межевание и пусть они сами попробуют доказать в суде , что участки мне не принадлежали. Как говориться не нравиться идите в суд - это мой ответ налоговой , и не надо их стесняться, главное подать документы и стоять на своем.
Я предоставляю ранее выданные документы на общий участок и документы новых образованных участков, где указанно черным по белому , что новые участки образованы из моего же участка, + в кадастровом паспорте или в выписке указанно из какого участка образовались новые, + решение собственника на межевание и пусть они сами попробуют доказать в суде , что участки мне не принадлежали. Как говориться не нравиться идите в суд - это мой ответ налоговой , и не надо их стесняться, главное подать документы и стоять на своем.
Тоже самое с обменом .
По крайней мере до сих пор это работало
Каждый год налоговая у меня требует пояснения, по продажам конкретных зем. участков целым списком, на что я даю свои разъяснения. Из 40 га я получил, 150 участков, которые продаю с 2017г., но общий участок был приобретен в 2015г., отсчитав три года я перестал платить налоги с продаж. Дальше посмотрим, за 2019г. прошло нормально, в следующем готов с ними судиться до последнего, их тоже надо строить , а то вообще обнаглели ( налоги на землю пересчитываю за них каждый год, пору раз хотели украсть у меня то: 60000 - в 2017г., 70000- в 2018г., 4000- в 2019г., есть законы и судебная практика, а все остальное это так - мнения, письма, свое понимание каждого сотрудника, разнарядки сверху и т.д.
Так, немного у меня каша в голове. Разве доказывать в суде должна налоговая? Как я понимаю - они посчитают налог так, как они думают правильным.
И дальше уже налогоплательщик может в суде оспаривать (а если будет бездействовать, то возникнет налоговая задолженность)?
Да
"Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 1 августа 2019 г. N 03-04-05/57649 О налогообложении НДФЛ дохода от продажи земельного участка".
Здесь указана позиция Минфина по данному вопросу.
Пока на основе всего прочитанного получается так:
- совместное право собственности должно быть прописано в документе (выписка из ЕГРН). Если там один титульный собственник, то разделить вычет никак не получится. Внести второго собственника, если участок был куплен в браке, можно просто по заявлению.
- после того, как в собственности будет две фамилии - можно разделять вычеты, т.е. каждый из супругов сможет получить до 1 млн. вычета. Это сработает, если объектов недвижимости несколько и дешевых. Если один и дорогой (более 1 млн) - то тут ничего выкрутить не получится, т.к. вычет ограничен не только "1 млн на человека", но "1 млн на один объект".
Вроде так. Пытался сегодня проконсультироваться в налоговой, но там... на полном серьезе уверяли меня, что при продаже вычет не разделяется между собственниками.
Попробуйте консультироваться не с налоговой , а с юристами которые на практике в судах выстаивают интересы собственников.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян
Обзор документа