Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
НовостройкиАналитикаВторичная

Свежая «вторичка» стоит на 6% дешевле строящегося жилья

Циан.Аналитика24 ноября 2023 3 696
2023-12-26T17:11:56.025049+00:00
Свежая «вторичка» стоит на 6% дешевле строящегося жилья
Цены на объекты в Московском регионе сравнили эксперты Циан.Аналитики.
Коротко о главном:
  • В большинстве жилых комплексов Московского региона (70%) стоит присмотреться к готовым квартирам от инвестора — стоимость такого жилья ниже, чем в соседнем строящемся доме с лотами от девелопера.
  • При покупке жилья в ипотеку выгоднее выбирать лоты от застройщика, где действует льготная ипотека. В среднем по проектам платеж на «вторичке» на 68% дороже платежа на «первичке», а в отдельных ЖК разрыв превышает два раза.
Важно:

На первичном рынке мы считали среднюю стоимость кв. м в квартирах от застройщиков в строящихся корпусах при наличии достаточного объема предложения в ЖК (не менее 20 лотов).

На вторичном рынке — среднюю стоимость кв. м в готовых корпусах, сданных в 2019−2023 годах, при наличии достаточного объема предложения в ЖК (не менее 20 лотов).

В список вошло 79 проектов Московского региона с предложением от застройщиков и квартирами на вторичном рынке от физлиц. Все расчеты выполнены по номинальным ценам предложения.

У инвесторов дешевле, чем у девелоперов

В среднем по анализируемым ЖК стоимость квадратного метра в квартирах от застройщика на 6% выше, чем от физлица на вторичном рынке. В начале года разрыв был меньше — 1%.

В 53 ЖК из 79 (67%) строящиеся корпуса дороже, чем уже сданное жилье в том же проекте на «вторичке». Еще в трех ЖК (4%) разницы в цене между «вторичкой» и «первичкой» практически нет (менее 1%). В 23 ЖК (29%) строящееся жилье дешевле готового.

Таким образом, в 70% ЖК столичного региона выгоднее купить готовое жилье на «вторичке» от инвестора, чем жилье от застройщика. 

Хотите купить квартиру в новостройке? Подберите лучший вариант с Циан

Плюсом такого решения будет также возможность сразу заехать или приступить к ремонту, а не ждать момента сдачи корпуса. По сравнению с началом года доля увеличилась на 10 п. п. (было 60%). Т. е. цены в новостройках увеличились сильнее, чем на вторичном рынке.

Для каждого третьего жилого комплекса (32%), где в продаже одновременно готовые объекты от физлиц и жилье от застройщика, «первичка» в цене существенно дороже — на 10% и более. В начале года доля таких ЖК составляла 21%.

ЖК «Театральный парк»

При этом стало меньше ЖК, где цены на «первичку» и «вторичку» различаются не более чем на 5% в большую или меньшую сторону — 34% сейчас против 28% в первые месяцы 2023 года.

Только для каждого десятого проекта с выбором «первички» и «вторички» купить квартиру от застройщика теперь существенно выгоднее (строящееся жилье дешевле готового на 10% и более). В начале года таких проектов было больше (21%).

Распределение жилых комплексов по соотношению стоимости в них готового и строящегося жилья

По данным Циан.Аналитики

Новые строящиеся корпуса могут выводить в продажу дороже прошлых по нескольким причинам: повышение класса объекта или концепции конкретного корпуса, наличие уже построенной или частично созданной инфраструктуры, большая узнаваемость проекта, наличие дополнительных опций. Имеет роль и расположение корпуса внутри ЖК. Поэтому при выборе даже в рамках одного комплекса стоит ориентироваться не только на стоимость «квадрата».

Ипотечный платеж за «вторичку» больше на 68%

Одна из причин, по которой покупатели выбирают строящееся жилье, а не готовое в соседнем доме, — условия ипотечного кредитования. Осенью спред в ипотечных ставках между первичным и вторичным рынками резко увеличился: ставка по льготной ипотеке на новостройки сохраняется на уровне 8%, в то время как на вторичном рынке она достигла заградительно высоких значений — более 15%.

Если покупатель планирует приобретать жилье в ипотеку, более выгодной становится покупка квартиры от застройщика. В среднем по всем анализируемым ЖК ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке на 68% выше ежемесячного платежа на первичном рынке.

Даже в тех проектах, где цена квадратного метра в лотах от застройщика превышает стоимость «квадрата» в лотах от физлица на 40–50%, ежемесячный платеж по ипотеке на вторичном рынке выше, чем на первичном, на ~20%. В тех ЖК, где цена 1 кв. м в строящихся и сданных корпусах почти не различается, платеж по ипотеке на вторичном рынке будет на 75–76% выше, чем на первичном рынке.

ЖК «ЗИЛАРТ»

В проектах, где лоты в готовых секциях значительно дороже, чем в строящихся (на 20–40%), ипотечные платежи на «вторичке» выше в два раза и более.

Разница между стоимостью 1 кв. м в строящихся корпусах (от застройщиков) и готовых на вторичном рынке (от физлиц) и между ипотечными платежами* на первичном и вторичном рынках в отдельных ЖК

По данным Циан.Аналитики

* Вводные: квартира площадью 54 кв. м, первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 25 лет, ставка на первичном рынке — 8% (льготная ипотека), ставка на вторичном рынке — 16%.

«В зависимости от того, планирует покупатель брать ипотеку на квартиру или нет, ему стоит обратить внимание на разные сегменты рынка. Если покупка планируется без привлечения кредитных средств, более выгодным вариантом в большинстве проектов, где есть и строящиеся и сданные корпуса, является квартира на вторичном рынке от собственника. Помимо более низкой стоимости есть и другие бонусы: не нужно платить аренду, дожидаясь ключей, „вторичка“ чаще продается с ремонтом», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Но, по его словам, есть и минусы — выбор на вторичном рынке меньше, чем от застройщика, где самые ликвидные варианты разбираются первыми.

«Если же покупатель планирует брать ипотеку, то в условиях двукратного спреда в ипотечных ставках между рынками стоит выбирать лоты от застройщика, где действует льготная ипотека, ведь ежемесячные платежи в большинстве ЖК отличаются в 1,5–2 раза», — заключил Алексей Попов.

По данным Циан.Аналитики

* Вводные: квартира площадью 54 кв. м, первоначальный взнос — 20%, срок кредитования — 25 лет, ставка на первичном рынке — 8% (льготная ипотека), ставка на вторичном рынке — 16%.

Изображение в начале статьи: ЖК «Одинград»

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#вторичка#покупка жилья#цены на жилье#аналитика#покупка квартиры#Россия#динамика цен#регионы#новостройка#первичка#вторичное жилье
вторичкапокупка жильяцены на жильеаналитикапокупка квартирыРоссиядинамика ценрегионыновостройкапервичкавторичное жилье
Сейчас обсуждают
Аноним
25 февраля 2024
редакцияeditorial@cian.ru