недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов

33 742 12
Ценовые ожидания на 2021-й. Прогнозы экспертов
В 2020 году Петербург отличился: летом он занял пятое место в мире среди городов с наибольшими темпами роста цен на жилую недвижимость, а по итогам года квартиры в нем подорожали на четверть. Мы спросили профессионалов рынка недвижимости Северной столицы, чего ждать в 2021-м?

avatar

Ольга Трошева,руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому взрывного роста в 2021 году мы не ожидаем. Но и причин для изменения тренда тоже не видим: предложение сократилось, новые объекты выводятся по высоким стартовым ценам, спрос стабилен. Незначительные колебания цен вероятны, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста стоимости.

Все больше проектов будет реализовываться по схеме эскроу, а значит, застройщики будут зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними.

Ряд застройщиков вместо реализации значительного объема квартир по относительно низким ценам на старте (как это было ранее в проектах, реализуемых по ДДУ) переходит на реализацию основного объема квартир равномерными темпами, но по более высокой цене. Тем самым предложение сохраняется и на заключительных стадиях строительства. Стратегии продаж индивидуальны для каждого застройщика в зависимости от масштабов строительства, целей компаний и других факторов.

avatar

Катерина Соболева,вице-президент Becar Asset Management

В Петербурге цены на первичную недвижимость точно будут расти до июня 2021 года. В случае завершения программы льготной ипотеки и дальнейшего падения стоимости рубля рост цен продолжится, но уже не такими темпами. Если рубль будет укрепляться, то стоимость недвижимости зафиксируется на достигнутом уровне.

Снижения цен ждать не приходится: себестоимость строительства растет, а новые проекты выходят уже по измененным правилам закона № 214-ФЗ.

Если ипотечные ставки и дальше будут снижаться, мы сохраним высокий спрос на недвижимость. Вице-премьер Марат Хуснуллин в начале декабря уже обозначил, что в перспективе ставки по ипотеке в России должны быть снижены до 4–5%. Кроме того, в планах до 2030 года ввести 1 млрд кв. м жилья, поэтому важно, чтобы население сохранило покупательную способность. Банки в этом тоже заинтересованы, поскольку они зарабатывают сейчас и на застройщиках, и на покупателях.

avatar

Сергей Беляков,директор департамента новостроек АН «Александр-Недвижимость»

Безусловно, 2020 год — особенный со многих точек зрения. Если говорить о первичном рынке, то льготная ипотека значительно увеличила спрос, а неопределенность значительно снизила предложение.

Дело в том, что застройщики долгое время не могли спрогнозировать, что будет после отмены льготной ипотеки — в том числе и по этой причине они не торопились выводить на продажу новые объекты. Большое желание клиентов покупать и отсутствие предложения от застройщиков привели к стремительному росту цен на новостройки.

В качестве базового прогноза мы закладываем стабилизацию цен на первичном рынке в первом полугодии. Затем объем предложения увеличится, что также должно способствовать удержанию цен.

Но надо понимать, что снижение цен — крайне маловероятный сценарий. Себестоимость строительства выросла, к тому же застройщики столкнулись с тем, что рабочая сила осталась за закрытыми границами, что приводит к удорожанию работ.

Вторичный рынок традиционно повторяет динамику первичного рынка с отставанием в один-два месяца. Что касается спроса, то на вторичном рынке нет льготной ипотеки, которая действует на первичном рынке. Как только программа с господдержкой прекратит действовать, произойдет частичное смещение спроса с «первички» на «вторичку».

Стоимость готового и строящегося жилье сейчас отличается не так сильно, как раньше. В такой ситуации ставка по ипотеке становится решающим фактором при выборе жилья.

avatar

Петр Войчинский,генеральный директор АН «Мир Квартир-Элит»

Цены в 2020 году взлетели так сильно, что дальнейшего их роста мы не предвидим. При этом традиционно «медленные» месяцы, такие как январь и февраль, по инерции еще будут активными.

В дорогом сегменте первичной недвижимости цены на начальном этапе уже настолько высоки, что многие идут на вторичный рынок, где реально хоть как-то поторговаться или изменить условия покупки.

Мне кажется, в премиальном сегменте наступает время вторичного рынка, но спрос вернется к дорогой «первичке», когда цены сравняются.

Что касается экономического кризиса, то этот сценарий не исключен, и тогда рынок упадет. Точных сроков не скажу, но к апрелю-маю мы уже увидим изменения в сторону падения — сильного или слабого.

avatar

Дмитрий Щегельский,генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости

Никто из специалистов в своих прогнозах на 2020 год и не предполагал такого роста спроса и цен на рынке недвижимости.

И в прогнозах на 2021 год присутствует много «если». Во-первых, в Совете Федерации вынесли предложение распространить льготную ипотеку под 6,5% и на вторичный рынок. Если это произойдет, то мы будем наблюдать новый виток спроса и роста цен как минимум в течение 2021 года.

Правда, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство не рассматривает вопрос распространения действия льготной ипотеки и на вторичное жилье. Поэтому, если предложение Совфеда не пройдет и льготная ипотека на «первичку» не будет продлена в середине 2021 года, то произойдет остановка спроса и, соответственно, цен.

К слову, в начале декабря я провел опрос риэлторов Санкт-Петербургской палаты недвижимости и коллег из других регионов РФ о состоянии рынка. Мнения разделились: 45% считают, что спрос постепенно снижается, 55% отметили, что спрос сохраняется на прежнем, осеннем, уровне.

avatar

Сергей Бараченя,ведущий менеджер АН «Русский Фонд Недвижимости»

Предстоящий 2021 год — по крайней мере, первое полугодие, будет проходить в режиме повышения цен у застройщиков, что неминуемо потянет за собой и вторичный рынок. Однако нужно учесть, что покупательная способность уже к концу 2020-го несколько снизилась. Поэтому ожидать существенного роста не стоит.

На рынок окажут влияние объем вводимых в эксплуатацию новых квадратных метров и политика банков в отношении ипотечных ставок. В случае политики сохранения Центробанком ключевой ставки на нынешнем уровне существенных изменений не произойдет.

На вторичном рынке в силу его инертности сохраняется устойчивый спрос на жилье, но к концу первого квартала он способен несколько снизиться. В противовес вторичному рынку на первичном спрос немного сократился, но это связано с вымыванием популярных предложений.

avatar

Вячеслав Малафеев,владелец АН «М16-Недвижимость»

В 2020 году было введено мало объектов, поэтому цены на первичную недвижимость существенно выросли. Государство разработало программу для сохранения покупательской активности, но из-за ограниченного количества предложений внимание покупателей переключилось на вторичное жилье. В этом сегменте цены тоже выросли, но чуть позже.

Сейчас сложно сделать однозначный прогноз относительно цен на квартиры в 2021 году. Скорее всего, стоимость 1 кв. м увеличится, но по сравнению с 2020-м незначительно.

Есть и другой сценарий — на мой взгляд, маловероятный, но теоретически возможный. Если платежеспособность населения резко уменьшится, цены будут стагнировать или даже снизятся.

На ситуации на рынке способны отразиться колебания валютного курса или правительственные меры — например, если будет запущена госпрограмма льготной ипотеки на покупку вторичной недвижимости, спрос в этом сегменте однозначно вырастет.

avatar

Алексей Тюлькин,директор по продажам «Альфа Фаберже»

События этого года были положительными для девелоперов. Падение курса рубля и запуск программы льготного ипотечного кредитования привели к серьезному росту спроса на жилье как в массовом, так и в премиальном сегменте. Отдельно надо отметить большой объем инвестиционных покупок с целью сохранения накопленных денежных средств.

Рост стоимости 1 кв. м элитной недвижимости в Петербурге по итогам года составил от 10 до 25%, в отдельных проектах даже больше. Уверен, что в 2021 году цены на жилую недвижимость продолжат расти, но динамика будет ниже по сравнению с 2020-м.

Мой прогноз на 2021 год: цены вырастут еще на 10–15% относительно уходящего года. При этом новых серьезных всплесков не предвидится. Скорее всего, ситуация на рынке в наступающем году будет похожа на 2019-й, который был предсказуем и достаточно стабилен.

avatar

Роман Корякин,руководитель Единого центра инвестиций переуступки.рф

Полагаю, в ближайшей перспективе снижения цен на жилую недвижимость точно не произойдет. В 2021 году тенденция к росту стоимости квадратного метра сохранится. Вполне вероятно, что рост станет более плавным, в том числе и на первичном рынке.

В настоящее время спрос на жилую недвижимость в Петербурге крайне высок, особенно на новостройки, это продолжает стимулировать цены. Достаточно активный спрос наблюдается и на вторичную недвижимость, где ставки по жилищным займам тоже стали значительно привлекательнее.

Какой будет ипотечная ставка после закрытия программы государственного субсидирования, предугадать невозможно. Нет уверенности, что программу все-таки закроют и не продлят, как это было сделано осенью. До лета 2021 года у Центробанка будет не один шанс снизить ключевую ставку. Если это произойдет, то рыночная ставка по ипотеке способна сравняться с субсидированной — в таком случае в льготной программе больше не будет смысла.

Среди факторов, стимулирующих сегодня рост цен, выделю программу льготного ипотечного кредитования, продолжение перехода жилищного строительства на проектное финансирование, а также меры, которые разные страны принимают для преодоления мировой пандемии: центральные банки многих государств в унисон снижают ключевые ставки и запускают печатные денежные станки.

К снижению цен на недвижимость может привести также несколько факторов. Это экономический кризис, наступающий на фоне пандемии, вероятность раздутия ипотечного пузыря и сокращение количества свободных денежных средств у населения.

На мой взгляд, факторы, стимулирующие рост цен, имеют больший вес и во многом нивелируют действие факторов, способствующих их снижению.

avatar

Марина Агеева,директор по маркетингу ГК «Красная стрела»

Сейчас нет никаких предпосылок для снижения стоимости в рублевом эквиваленте. Скорость роста стоимости 1 кв. м зависит от параметров конкретного проекта: локации, предлагаемого продукта и позиционирования. Помимо этого конъюнктуру будут определять экономическая ситуация, в первую очередь рост цен на стройматериалы, особенно импортные, и количество выведенных на рынок новых объектов.

Государственное субсидирование ипотечной ставки поддерживает спрос на жилье среди тех, кто покупает квартиру для себя. В сегментах «эконом» и «комфорт» доля ипотечных сделок увеличивается — собственных средств у людей с каждым месяцем меньше. В случае отмены субсидирования ставки продажи существенно просядут.

Мы фиксируем определенный спрос на инвестиционные квартиры высокой степени готовности, поскольку ставки по депозитам падают, а недвижимость всегда была понятным способом сохранения средств. Но этот спрос также ограничен, в том числе и количеством привлекательных для инвестиций объектов.

Комментарии 12
Сергей ТСТ17 декабря 2020, 13:08

окей .. согласен , что вы все правы ,будет расти .. расти расти , чтоб закончится .. иначе ни как ... не выкурить последнего нервного покупателя ... в 2023 году всех инвесторов приглашаю на большую пьянку ... )))) будет весело ... вы хоть когда инвестируете .. глянули бы .. какое поколение сменяется каким ( малочисленным ) ....

Ответить
ID: 1893205518 декабря 2020, 1:32

Люди квартирный вопрос свой решают, для себя покупают, а Вы всё про инвестиции. А для себя будут покупать и по завышенным ценам, если вариант подходящий.

Сергей ТСТ18 декабря 2020, 9:52

а кто против , с одним НО ... покупают те кому 25-35 +/- ( рожденные в СССР) , и вот оно НО .. подавляющее большинство покупателей .. не на улице живут , а в съемном жилье .. и в тихоря друг от друга .. арендатор и арендодатель покупают квартиру .. один чтоб жить (переехать в свое ) , другой чтоб вторую сдать ( депозит его не устраивает ) ...... у нас 25-35 летних в полтора раза больше чем 15-24 летних ... + Бабушкины квартиры .... будет весело однозначно ....

ID: 1893205519 декабря 2020, 2:18

Да, но что делать тем, кому надо решать квартирный вопрос сейчас, а не ждать еще n-ое кол-во лет, когда сменятся поколения и цена снизится, так можно и до старости прождать. Быть ждуном нынче дорогое удовольствие во всех отношениях, потеря времени, денег и нервов, убедился в этом на своем опыте.

Сергей ТСТ20 декабря 2020, 22:46

ID: 18932055 если нет денег , точнее была нужда но не было денег .. продолжать в том же духе .. на взлете покупают как раз те у кого нет денег .. но есть государство которое думает о них и готова дать ипотечный кредит .. через гос банки ... чтоб бедный купил ... идите берите ипотеку и покупайте ... 2023 году просто пьянку не пропустите ..будет весело .. особенно там / в тех городах где много инвестиционных квартир с целью продать и сдать .... Веселуха будет знатная .. даже Японцы со своим кризисом восьмидесятых будут выглядеть скучно ...

Даниил Паленков25 декабря 2020, 16:18

население крупных городов, хоть и за счет мигрантов, вроде, растет . Поэтому рождаемость не сильно влияет. Ну а там от куда уезжают цены уже ниже плинтуса. А еще 3 года это мало для смены поколений.

ID: 1989754319 декабря 2020, 12:10

Хотелось бы прогноз от людей имеющих профессиональное образование, а не экс футболистов и педагогов.

Ответить
ID: 1893205520 декабря 2020, 0:14

Никто, даже самые типа профессиональные аналитики, увы, не могут дать достоверный прогноз, наш рынок недвижимости зачастую иррационален, чтобы что-то можно было спрогнозировать, особенно в Москве. Ну а вообще, смотрите историю, когда у нас было падение цен в Москве? Оно было в 2009 и в 2015-2016, и это были кризисы, сопровождающиеся высокими ипотечными ставками, а сейчас у нас ставки низкие как никогда, вот и думайте, насколько вероятно снижение цен в обозримой перспективе. Конечно, не только ставка влияет на цены, например, модно говорить о постоянно падающих реальных доходах населения. Но эти падающие доходы, это лишь "средняя по больнице", а у покупателей московских квартир всё может сильно отличаться от "средней по больнице". И даже если доходы упали, смотря насколько они упали, падение доходов еще не означает потерю возможности копить, просто откладывать стали чуть меньше, а также могут снизить потребление в других сферах, чтобы уменьшение доходов не сказалось на квартирных накоплениях. Собственно, сейчас в период пандемии это уже невольно и произошло, меньше стали путешествовать, а многие и вовсе перестали, вот вам и дополнительные деньги в квартирную копилку.

Сергей ТСТ20 декабря 2020, 1:02

Все кто мог купить , они уже купили за последние десятилетие и не одно , но не все кому надо (нужна квартира ), те кому надо это как раз те у кого нет денег (накоплений ) , ипотека не спасет рынок .. нужны люди , потребители , физический спрос .. у нас нет такого притока в центры роста ( Москва , МО , Питер , Краснодар , Ростов ) города миллионики .. нет тех масштабах миграций ( внешних *внутренних) , есть уже население старое со средним возрастом 40 + и соотношение 100 бабушек дедушек на 68 внуков среднее по РФ и ( 100 на 74 среднее Москва МО ) вот и думайте , что будет дальше .. надо понимать , что сегодня покупатели в Москве и МО ..это не бездомные .. это те кто живет в съемных квартирах .. да строители могут , продавать но не сдавать или задерживать ввод жилья .. но долго так не получится .. все это искусственно созданная буря в стакане .. по объемам продаж новостроек все равно есть отставание от 2019 года ) за 10 месяцев ..в Питере отставание почти минус 30 % .. от 2019 год к году

Александр23 декабря 2020, 14:47

Сейчас как никогда низкие ставки на аренду, кстати. Особенно на 2ки и 3ки.
Квартира, которую начали снимать год назад за 50к/мес, в ипотеку (при том, что нам надо было бы ещё 20% взнос сделать) стоила бы 100 к/мес. Проще уж переводить 50к/мес ( вместе деньгами на первоначальный взнос) на брокерский счёт. И через 5-10 лет купить квартиру на свои.
Если кому-то надо покупать, найдите себе СЕЙЧАС хорошую квартиру и арендуйте. Если будете вносить аккуратно платежи и не беспокоить арендаторов, то никто вам не будет повышать стоимость аренды ;)

Ответить
ID: 1893205523 декабря 2020, 22:28

Лучше уж жилье поскромнее, зато свое, пусть даже через несколько лет ипотеки, чем чужого дядю просто так кормить арендой. Тем более если речь идет, например, о расширении, а не о первоначальной покупке, то какая тут может быть аренда, пустой выброс денег.

Даниил Паленков25 декабря 2020, 16:29

Почему вы не считаете квартиру инвестицией, а брокерский счет да?
Покупку квартиры можно расценивать как взнос на брокерский счет и покупку без дивидендных акций. Будет не 50к, а 100к. А когда ипотеку погасите, не надо будет платить аренду. А сэкономил - считай заработал. Так что будет доход 50к(экономия от аренды) =)

редакцияeditorial@cian.ru